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La edificación en suelo ajeno: el problemático inciso 2° del artículo 669 del Código Civil

Jueves 28 de septiembre de 2017

Escrita por: Carolina Schiele Manzor, Directora del Área de Derecho Privado.

Abogada y Magíster en Ciencias Jurídicas por la Universidad Católica. Actualmente se desempeña como consultora del estudio Halpern de la Fuente y secretaria del Comité de Marcos Contractuales del Programa Construye 2025 de Corfo.

La indemnización que persigue el poseedor o detentador que ha edificado en terreno ajeno con materiales propios es un asunto que se ventila con habitualidad en los tribunales de justicia. La norma que resuelve uno de estos casos es la del inciso 2° del artículo 669 de nuestro Código Civil: "Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera". Es una regla que resulta engañosamente simple y de aplicación mecánica; pero, en lo que respecta a la jurisprudencia y la doctrina, no ha encontrado una interpretación regular.

Una sentencia reciente de la Corte de Apelaciones de Concepción, firme desde marzo de este año, rechaza la acción de pago de lo no debido interpuesta por un grupo de demandantes que habían edificado y plantado en suelo ajeno. Alegan que la Municipalidad de Penco se habría enriquecido sin causa al cobrar el total de la indemnización provisional por expropiación, pagada por el fisco de Chile, siendo que una parte de ella correspondería al valor de las construcciones y plantaciones existentes en los terrenos expropiados, que eran de su propiedad. En lo que interesa, la corte resuelve que, por aplicación de las reglas de la accesión de mueble a inmueble del artículo 669 —que se consagra en el aforismo superficies solo cedit (la superficie cede al suelo)—, el propietario del suelo se hace dueño de las construcciones y plantaciones desde la fecha de su incorporación y arraigo en el terreno ajeno, y que si este último cambia de titular, lo hace con las construcciones y plantaciones ya incorporadas o arraigadas, de modo que los demandantes no son dueños de los inmuebles por adherencia que existían en los lotes expropiados. La norma señalada solo les confiere un crédito para que se les pague el valor del edificio o plantación, un verdadero derecho legal de retención que se puede oponer al momento que el dueño del terreno decide recobrarlo. Todo lo dicho, además de otros aspectos procesales que no es posible revisar acá.

La sentencia parece seguir la doctrina del profesor Atria. Para este autor, el dueño de los muebles pierde su dominio de pleno derecho cuando los usa en la construcción, por consideraciones de política urbanística del principio superficies solo cedit, puesto que la finalidad de la regla es negar la posibilidad de la reivindicación. De este modo, lo que en realidad ha perdido el dueño del terreno y que trata de recuperar es el "uso y goce" de su cosa. Así, puesto que no hay dudas del dominio que el dueño del terreno tiene sobre él y lo edificado, "la cuestión es determinar solamente qué derechos personales contra el dueño tiene el constructor". A su juicio, de lo que se trata acá es que el constructor ha cometido un error con o sin justa causa, por consiguiente, no tiene derecho real alguno sobre el inmueble, solo tiene un derecho legal de retención, que le "autoriza a retener la cosa como garantía de su crédito".

Sin embargo, en casos similares la Corte Suprema ha resuelto en términos opuestos. Cuando acoge la pretensión indemnizatoria, hasta sus más actuales sentencias, esgrime —en general— que quien construye "a ciencia y paciencia del dueño del terreno", refiriéndose el conocimiento a la época de la construcción, se hace dueño de lo edificado; esto es, el constructor mantiene su calidad de dueño hasta que se le pague el "valor del edificio", de manera que su adquisición solo puede operar en virtud de la accesión con el requisito impuesto por el legislador: el pago. Así, siendo el terreno objeto de transferencias posteriores, quien lo adquiera adquiere únicamente el terreno en cuestión y, para adquirir aquello que era de propiedad del constructor, corresponde que se pague el valor del edificio; incluso, aunque otro haya tenido la titularidad del predio al cimentarse la obra.

En esto se ha seguido la doctrina del profesor Ramos Pazos, a quien citan expresamente cuando el autor afirma, por ejemplo, que "si el edificador es dueño de la construcción, tiene respecto de ella todos los atributos del dominio. Podrá, en consecuencia, usar la construcción si está en su poder, gozar y disponer de ella; podrá venderla, enajenarla, constituir a su respecto cualquier derecho real que proceda, considerando su condición de cosa mueble; podrá darla en arriendo, etc. Claro está que no puede olvidarse que su dominio es resoluble, de tal suerte que el mismo carácter tendrán las enajenaciones o gravámenes que constituya".

Si se observa con atención la jurisprudencia sobre el tema, se trata de un inciso problemático en varios aspectos. Además del que se expuso recién, y solo por mencionar otros: el momento al que se refiere el "conocimiento" del dueño del terreno; el alcance que se le debe dar a la expresión "a ciencia y paciencia"; la validez que tienen las fórmulas de estilo incluidas en los títulos, tales como "con todo lo edificado" o, incluso, si tienen estas normas un carácter autónomo o son simplemente accesorias.

Así las cosas, con tantos asuntos que esperan una solución práctica resulta necesario revisar, una vez más, el contenido normativo del artículo 669 del Código Civil.